Um fasteignaviðskipti

Fasteignaviðskipti snúast um oftast um aleigu fólks.  Það er því mikilvægt að vel sé staðið að viðskiptunum og öllu því sem fylgir.  Löggiltir fasteignasalar bera því mikla ábyrgð og eru opinberir sýslunarmenn samkvæmt lögum.  Sama gildir um löggilta leigumiðlara en þeir hljóta löggildingu sína samkvæmt lögum og eru þeir einu sem meiga koma á leigusamningi á milli leigusala og leigutaka.

Samkvæmt 1.gr laga um fasteignasala er þeim veittur einkaréttur til þess að stunda fasteignaviðskipti.  Almenningur verður því að geta treyst því að vinnubrögð þeirra séu fagleg.  Krafa um ábyrðgartryggingu er lögð fram og að þeir séu í félagi fasteignasala www.ff.is og lúti eftirliti eftirlitsnefndar. 

Söluumboð

Samkvæmt 11.gr laga um fasteignasala skal fasteignasali tryggja sér söluumboð frá eiganda fasteignar áður en hann tekur eignina til sölumeðferðar. 

Söluyfirlit

Í 12. gr laga um fasteignasala kemur fram að þegar fasteignasali hefur fengið eign til sölumeðferðar skal hann sjálfur semja rækilegt söluyfirlit yfir eignina, skoða eignina og útbúa greinargóða lýsingu á henni.  Koma skulu í söluyfirliti fram öll grundvallaratriði sem skipta kunna máli um lýsingu eignarinnar.  Söluyfirliti er ætlað að tryggja að upplýsingaskyldu seljanda sé fullnægt um eignina og hann haldi engum upplýsingum undan ella gerist skaðabótaskyldur að lögum. 

Yfirlýsing húsfélags

Óheimilt er að ganga frá kaupsamningi nema fyrir liggi yfirlýsing húsfélags.  Þar skal upplýsa um greiðslustöðu hússjóðs og væntanlegar framkvæmdir ef einhverjar eru.  Eyðublað til útfyllingar færðu hjá okkur við skoðun eignarinnar.  Gjaldkeri/formaður húsfélags fyllir út yfirlýsinguna og undirritar hana ásamt seljanda fasteignar.

Ljósrit afsals

Afsal fyrir eigninni á seljandi að hafa og þarf fasteignasali að fá ljósrit af því.  Ef afsalið er glatað er hægt að fá ljósrit af því hjá viðkomandi sýslumannsefmbætti.  Afsalið er eignarheimild seljanda fyrir eigninni og þar kemur fram lýsing á henni.  Sé seljandi ekki búinn að fá afsal fyrir eigninni er mikilvægt að hann komi þeim upplýsingum á framfæri við fasteignasala áður en lengra er haldið með söluferlið.

Teikningar

Leggja þarf fram staðfestar byggingarnefndarteikningar af eigninni sem hægt er að fá ljósrit af hjá viðkomandi byggingarfulltrúa.  Í Reykjavík fást slík ljósrit hjá Byggingarfulltrúanum í Reykjavík, Borgartúni 3, 2.hæð.

Veðflutningar

Ef kaupandi ætlar ekki að yfirtaka áhvílandi veðskuldir þarf að huga að því hvað á að gera við þær.  Skoða þarf hvort veðrými er til staðar fyrir þau lán sem kaupandi ætlar að taka.  Helstu möguleikar eru þessir:

  •   Greiða upp lánin með útborgunargreiðslu kaupanda.
  •   Greiða upp lán gegn því að afhenda banka þær greiðslur sem þú færð við kaupsamning.  Þannig er hægt að nota fasteignabréf sem fást  uppgreiðslu áhvílandi veðskulda.
  •   Flytja lánin á aðra fasteign áður en kemur að kaupsamningi.

Eignaskiptasamningar

Samkvæmt lögum eiga að vera til eignaskiptasamningar um öll fjölbýlishús.  Fjölbýlishús/fjöleignahús eru þau hús sem eru tvær eða fleiri íbúðir í húsi sem telst vera eitt hús í skilningi laganna (samföst, undir sama þaki).   Nokkuð er þó um að ekki hafi verið gerðir slíkir eignaskiptasamningar og þá er það á ábyrgð seljanda að láta gera slíkt.  Hafi eignin verið seld er ekki hægt að þinglýsa afsali fyrr en eignaskiptasamningur liggur fyrir.  Seljandi verður því að ganga í að láta ljúka gerð eignaskiptasamnings hið fyrsta.  Oftast kemur þetta upp við skráningu eignarinnar til sölumeðferðar þar sem slíkur samningur er eitt af því sem kallað er eftir á fyrstu stigum.  Kostnaður við gerð eignaskiptasamnings greiðist af íbúðareigendum viðkomandi fjölbýlishúss.

Forkaupsréttur

Ef einhver hefur forkaupsrétt að fasteign þarf strax að fá úr því skorið hvort viðkomandi ætlar að nýta sér þann rétt sinn eða hafna honum.  Þetta þarf að gera skriflega og sannanlega.  Ekki er hægt að undirrita kaupsamning nema slík yfirlýsing liggi fyrir.

Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir samþykki kauptilboðs

Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt.  Þetta á við hvort sem framkvæmdir voru ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt.  Ofangreind regla gildir svo framarlega að ekki hafi verið um annað samið.  Geta skal um allar samþykktar framkvæmdir í fjöleignahúsum á yfirlýsingu húsfélags til þess að fullnægja upplýsingaskyldu seljanda.

Seljandi greiðir hlut íbúðar í öllum framkvæmdum sem þegar er lokið.  Á þetta einnig við þó heildarskuldin greiðist smám saman sem hluti af hússjóði eða samþykkt hafi verið skuldabréf fyrir framkvæmdunum. 

Sé greitt söfnunargjald í hússjóð vegna fyrirhugaðra framkvæmda (óloknar framkvæmdir) tekur kaupandi að sér greiðslu þess frá því kauptilboð er samþykkt, þrátt fyrir að seljandi greiði hinn venjulega reksturskostnað til afhendingardags.  Uppgjör vegna þessa fer fram við afsal.

Gallar

Í lögum um fasteignakaup segir að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi.  Mikilvægt er að hafa í huga að með lögum um fasteignakaup sem tóku gildi á árinu 2002 voru gerðar nokkrar takmarkanir á meginreglum um galla sem áður höfðu gilt.  Þannig var sérstaklega tekið á smávægilegum ágöllum varðandi notaðar fasteignir og mælt fyrir um að ágalli yrði að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi að sýna af sér saknæma háttsemi þ.e. leynt gallanum/göllunum.  Með þessu er verið að útrýma minniháttar göllum sem geta verið til staðar í öllum notuðum eignum, en í notuðu húsnæði er ávalt hægt að finna ýmsa minniháttar ágalla.  Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndi vera um minni kröfur að ræða hva ágalla ræðir.  Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt hefur verið er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi réttarstöðu.  Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljanda. 

Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla.  Telji fasteignasali kröfu kaupandi geta átt rétt á sér reynir hann sættir með aðilum á grundvelli sérþekkingar sinnar.

Greiðslumat kaupanda

Kaupandi þarf að fullnægja skilyrðum um lán frá Íbúðarlánasjóði eða viðkomandi lánastofun.

Gjöld sem kaupandi þarf að greiða við undirritun kaupsamning

  •   Lántökugjald 1% af fjárhæð bréfs
  •   Stimpilgjald 1.5% af fjárhæð bréfs
  •   Stimpilgjald 0,4% af fasteignamati eignarinnar
  •   Þinglýsingargjald kr. 2.000 pr.stk. 

 Ef um nýbyggingu er að ræða greiðir kaupandi einnig skipulagsgjald sem er 0,3% af brunabótamati þegar þess er krafist af opinberum innheimtumanni.  Sjá nánar hér

Ef kaupandi stendur ekki í skilum við kaupsamningsgreiðslur getur seljandi krafist dráttarvaxta frá gjalddaga til greiðsludags.  Athuga að kaupandi fær ekki greiðsluseðla vegna slíkra greiðslna eða áminningar, heldur er nauðsynlegt að hann fylgist sjálfur með gjalddögum.  Bent er á að greiða skal síðustu greiðsluna á fasteignasölunni gegn afhendingu afsals. 

Afhending eignar

Seljandi afhendir eignina á tilgreindum afhendingardegi án milligöngu fasteignasölunnar.  Sé ekki um annað samið á afhending að fara fram á hádegi afhendingardags.  Venjulega hafa seljandi og kaupandi samband sín á milli og koma sér saman um tíma sem hentar báðum aðilum.  Mælt er eindregið með því að aðilar gangi saman um eignina og kaupandi geri athugasemdir strax við seljanda ef hann er ekki ánægður með skil hennar.

Lesa af mælum

Seljandi þarf að láta lesa af mælum vegna rafmangs, hita og vants sem næst afhendingardegi.  Þetta er hægt að láta t.d. Orkuveitu Reykjavikur sjá um eða seljandi og kaupandi gera þetta saman og senda inn upplýsingar á vefsíðu Orkuveitunnar www.or.is  Sé hitinn inni í hússjóðsreikningi þarf ekki að lesa af mælir en seljanda er samt bent á að ræða við gjaldkera húsfélagsins vegna eigendaskiptanna.

Uppgjör vaxta, fasteignagjalda, hússjóðs o.fl.

Sú regla gildir í fasteignaviðskiptum að seljandi ber alla vaxtabyrgði vegna eignarinnar til afhendingardags, en þá tekur kaupandi við greiðslu vaxtanna.  Sama gildir um fasteignagjöld, hússjóð og brunatryggingu. 

Uppgjör vegna slíkra gjalda fer fram við afsal nema um annað hafi verið samið.  Seljandi verður að koma með síðustu greiðsluseðla sem hann greiddi af lánum á eigninni ásamt síðustu greiðsluseðlum vegna fasteignagjalda og hússjóðs.

Kaupandi þarf hins vegar að hafa með sér fyrstu greiðsluseðlana sem hann greiðir vegna ofangreindra gjalda.  Við afsalsgerð mun fasteignasalan annast uppgjör vegna ofangreindra gjalda og mun sá mismunur sem úr því uppgjöri kemur dragast frá eða leggjast við lokagreiðslu.